住宅ローンの最終審査でちょっとゴタゴタ - ニュージーランド移住を目指す夫婦のブログ

現在、念願のファーストホーム購入に向けていろいろと動いています。
希望の家が見つかり売買契約書にもサインして、あとは私たちが売買契約書にある各種条件をクリアするだけなのですが、条件のひとつ「住宅ローンの最終承認」で少し手こずりました。

原因はずばり、住宅購入のために直近で日本から多額の送金を受け取っていた、ためです。

※最終的には無事承認されました、よかったです！

NZの住宅購入頭金とローン審査について
1．日本からNZまでのMoney trail（資金の流れ）が複雑だった
2．日本ではバンクステートメント（取引明細）をすぐ取得できるとは限らない
今回の教訓
おまけの話
- 1．日本から資金援助を受ける場合は「贈与税」に注意
- 2．ファーストホームバイヤーに対するNZ政府の援助

NZの住宅購入頭金とローン審査について

NZのマイホーム購入では一般的に20％の頭金（Deposit）が必要ですが、私たちは恥ずかしながら自分たちの貯金では足りなかったので、日本の家族から一部援助してもらいました。

NZの一般的なローン審査の流れとして、まず家を探し始める前に銀行等のローン借入元から「事前承認（Pre-Approval）」を貰っておき、その後買いたい家を見つけて売買契約書のサインまで至ったら、「最終承認（Full-Approval）」の審査となるようです。

事前承認の段階ではまだ日本からお金を受け取っていなかったので、最終審査の段階で、日本からのお金が入った最新バンクステートメントを提出しました。このときにモーゲージブローカーから、マネーロンダリング対策として送金元の日本の家族のバンクステートメント（最低3ヶ月分）も提出してくれ、と依頼がありました。

このマネーロンダリング対策で、四苦八苦することになります。

1．日本からNZまでのMoney trail（資金の流れ）が複雑だった

日本のバンクステートメントを提出する目的は、日本からNZまでの資金の流れを明確にして怪しいお金のやりとりがないことを証明するためだそうです。

日本からの送金はワイズ*1経由でしてもらっていました。ワイズでは送金するお金を一旦ワイズの日本口座（UFJ銀行）に振込する必要があります。私の母はメインバンクがUFJではなかったので、複数の口座から現金でお金を引き出し、それを自分のUFJ口座にまとめて入金したうえでワイズに振込する、という流れで送金してくれていました。

この "複数の口座間で現金でやりとりしていた" ことが、意図せずとも資金の流れを見えづらく複雑なものにしてしまっていました。

取引明細だけでは資金の流れを理解して貰うことは難しそうだったので、別途図解したもの（どの口座からどの口座に、いくらの額がいつ移動したか）も作って提出しました。

2．日本ではバンクステートメント（取引明細）をすぐ取得できるとは限らない

NZだとオンラインで簡単に入手できますが、日本では事情が違いました。銀行によっては窓口で申請したうえで、後日受け取りに行かないといけないところもあり（特に地方銀行）、時間と手間とお金がかかりました。

家の売買契約書には、ローンの最終承認を受ける期日が明確に設定されています。このやりとりをしていたのがちょうど日本のゴールデンウィーク直前だったので、祝日に入る前に明細発行が間に合うかどうかヒヤヒヤしました。日本の家族には無理をお願いして対応してもらいました。

さらに難点だったのは、日本の取引明細はメガバンク含めどこも日本語でしか発行してもらえなかったことです。つまり、入手したあとに英訳する必要がありました。本当はプロにしてもらう方が信頼性が高まると思うのですがそんな時間はなく、自分たちでやりました。

モーゲージブローカーによるとローンの最終審査にかかる期間は4日間程度らしく、書類をすべて提出したのが売買契約書のローン期日の5日前だったので、本当にギリギリでした。

最終的には取引明細のほかに、モーゲージブローカーが作ってくれたGifting Letter（私たちへお金の贈与が行われたことを記したレター）に日本の家族にサインしてもらい、それらを提出して無事最終承認されました。

今回の教訓

今回のことから、もし次また家を買うことがあれば以下のことに気を付けたいと思います。

日本から送金したお金（特に贈与されたお金）を住宅購入に充てる場合は、できれば3ヶ月以上前にNZへの送金を完了しておく。
ローン審査で求められたバンクステートメントはたいてい3ヶ月分だったので、審査の3ヶ月以上前にNZへの送金を完了していれば、そもそも日本から送金を受けたということも分からないので厳しく指摘されることもなかったのかなぁ、、と。

日本からNZへの送金ルートはできるだけシンプルに。

日本の銀行では書類の取得に時間がかかる場合がある。さらに祝日にも注意。

おまけの話

1．日本から資金援助を受ける場合は「贈与税」に注意

今回日本の家族から資金援助を受けるにあたって、日本の贈与税についても調べました。

日本の税制では、贈与税はお金を受け取る人（＝受贈者）が支払う義務があります。たとえ住民票を抜いて海外転居届を出していたとしても、日本国籍である限りほとんどの場合贈与税の課税対象となるようです。詳しくは国税庁のウェブサイトをご参照ください。

ただ、贈与税には非課税枠（基礎控除）があって、受贈者ひとりあたり年間（毎年1月頭～12月末まで）110万までは贈与税なしでお金を受け取ることができます。
つまり例えば、父と母からそれぞれ110万円ずつ贈与された場合は、合計220万円から基礎控除110万円を差引いた残り110万円に対して、贈与税がかかるようです。

贈与された合計 220万円ー基礎控除110万円＝ 110万円←課税対象

納税が発生する場合は「納税管理人」を立てる必要がある等ややこしくなるので、私たちは非課税枠の範囲で資金援助してもらいました。

参考：
国税庁- 贈与税受贈者が海外に居住しているとき
国税庁- 贈与税の計算と税率（暦年課税）
税理士法人チェスター- 納税管理人は海外在住者が相続税・贈与税を納めるときに必要
国税庁- 相続税・贈与税の納税管理人の届出手続